この記事では、そんな状況を回避するための手段として挙げられる「任意売却」にスポットを当ててみました。任意売却の仕組みと費用をはじめ、任意売却のデメリットとメリットをわかりやすく解説します。また、任意売却の具体的な流れをご紹介。さらに任意売却後のローン返済についても解説していきます。
任意売却とは?
そもそも「任意売却」とは、どのようなものなのでしょうか？ここでは、任意売却の仕組みと費用、任意売却を検討すべきケースやできない場合といった、任意売却の概要をわかりやすく解説していきます。
任意売却の仕組みと費用
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった所有者の任意により、自宅が競売にかけられる前、債権者（融資した金融機関など）との話し合いのうえ、その住宅を売却するものです。任意売却に必要な費用は、主に住宅の売買を受け持つ不動産会社へ支払う仲介手数料（成約金額×3%＋6万円＋消費税）となっています。
任意売却を検討すべきケース
任意売却を検討すべき主なケースは、収入の激減からローン返済が難しくなったとき、 融資を受けた金融機関から督促状や催告書が届いたときなどが挙げられます。また、税金を滞納し、該当物件を差し押さえられたとき、裁判所から該当物件の競売開始決定通知書が届いたときなども任意売却を検討した方がよいでしょう。
任意売却ができない場合
任意売却ができない場合もあります。その主な理由として、債権者が任意売却を認めない場合、住宅ローンの残高よりも売却額が大きく下回る場合、任意売却に必要な時間（期間）の余裕がない場合などです。また、共同名義人や連帯保証人の合意を得られない場合も任意売却ができません。
任意売却のデメリット
所有者が住宅ローンの返済を滞っても、自宅を売却することが可能な任意売却。しかし、この任意売却には、短所ともいうべきいくつかの問題点があります。ここからは、任意売却のデメリットを見ていきましょう。
デメリット1：任意売却完了までの手間暇と負担
任意売却が完了するまでの間、大きな手間暇がかかります。債権者との連絡や交渉、不動産会社とのやりとり、共同名義人や連帯保証人から任意売却の合意を得るなどです。また、期間内に自宅が希望額で売却できるか否かの不安がつきまとうでしょう。さらに、購入者と交わす売買契約の対応など、精神的な負担に耐える必要もあります。
デメリット2：自宅の売却額が残らない
基本的に任意売却で得た自宅の売却金は、全額住宅ローンの返済にあてられます。そのため、売却金を自由に使うことができません。しかも住宅ローンの返済後は、手元に売却金が残らないケースが大半です。デメリット3：住宅ローンの滞納履歴が個人信用情報に登録される
任意売却をおこなうということは、住宅ローンの返済が滞っている状態を意味します。 そのため、住宅ローンの滞納履歴が個人信用情報（俗にいうブラックリスト）に登録されてしまうこともデメリットのひとつです。約5年～7年ほど記録が残るため、その間は、新たなローンが組めません。
任意売却のメリット
手間暇や精神的な負担、個人信用情報の問題など、不安要素の大きい任意売却なのですが、決してデメリットばかりではありません。ここからは、任意売却をおこなうことで得られるメリットをご紹介します。
メリット1：競売よりも高く売れる
住宅ローンの支払いを一定期間（6ヶ月以上）滞納した場合、債権者は、該当の不動産を競売にかけ、債権の回収をおこなうのが一般的です。競売になれば、市場相場の70％ほどで売却されるうえ、競売費用も請求されます。しかし、任意売却の場合、通常売却とあまり変わりがないため、市場価格に近い価格で売ることが可能です。メリット2：諸経費を払ってもらえる
任意売却は、自宅の売却金から仲介手数料をはじめ、登記料や測量費用といった諸経費を支払うことが可能です。さらに、債権者との交渉次第では、売却金から引っ越し費用の控除を認めてもらうこともあります（最高金額30万円）。メリット3：住宅ローンの滞納を近隣に知られない
不動産を競売にかけられると、裁判所の訪問調査や競売物件として官報に掲載されるなど、周囲の目につきやすくなりがちです。しかし、通常売却とさほど変わりのない任意売却は、住宅ローンの滞納を近隣や勤め先に知られないというメリットがあります。任意売却の流れ
実際に任意売却をおこなう場合、どのような手順になるのでしょうか？ここからは、任意売却の検討から売却完了までの流れを見ていきましょう。
流れ1：任意売却の検討
まずは、任意売却の検討からです。競売開札日の前日がタイムリミットのため、一般的に債権者が競売の手続きを始める前に任意売却の活動をスタートさせます。任意売却の知識や経験が豊富な信頼できる不動産会社を見つけることがポイントです。流れ2：不動産の審査
不動産会社を見つけたら任意売却に向け、具体的な相談をおこないます。住宅ローンの滞納状況や固定資産税の支払い状況、債権者との交渉内容や引っ越し先の希望や時期などです。また、不動産の審査をおこない、現実的な販売価格を決めます。流れ3：債権者との交渉
任意売却をおこなうためには、債権者の合意が必要です。債権者に認めてもらえない限り、任意売却はおこなえません。債権者との交渉は、任意売却の依頼を受け、売主と専任媒介契約を結んだ不動産会社が代行します。また、状況に応じて、税務署や市役所などとの交渉も必須です。流れ4：不動産の販売開始
債権者に任意売却を認められたら不動産の販売開始です。買主を募集するため、任意売却でも通常の仲介販売と同じように、不動産会社の物件情報サイトなどに掲載されます。流れ5：任意売却の完了
買主と売主の売買合意が得られ、その内容を債権者が許可すれば、売買契約の締結をおこないます。売買契約の手順や内容は、一般的な仲介販売と変わりません。引っ越しを終え、不動産を買主に引き渡したら任意売却の完了となります。任意売却後のローン返済
任意売却を終えたのち、その売却額次第では、ローン返済の方法も異なってきます。ここからは、任意売却後に残債がある場合、その逆に利益が出た場合、それぞれどう対応すべきなのか、わかりやすく解説していきます。
任意売却後に残債がある場合
任意売却で得た売却金だけでは、住宅ローンを完済できないケースが大半です。このローンの残りを「残債」といい、当然のことながら債権者に支払わなければいけません。 通常売却や競売では、残債の一括返済を請求されます。しかし、任意売却では、債権者と残債の返済方法を協議し、月々無理のない額面（5,000円～2万円ほど）での分割返済が可能です。任意売却で利益が出た場合
非常にまれなケースなのですが、任意売却で利益が出ることもあります。その利益は、売主が自由にできるお金です。ただし、任意売却でも利益が出た場合、その額面に対し、譲渡所得税が発生する可能性があるため、注意が必要となります。任意売却をおこなうのなら早めに相談を！
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者の合意を得たうえで、不動産を売却する方法です。任意売却をおこなう場合、その手間暇をはじめ、精神的重圧や負担、売却金が手元に残らない、個人信用情報に住宅ローンの滞納履歴が残るといったデメリットが生じます。
その半面、競売にかけられるよりも市場相場に近い価格で売却することができるでしょう。また、債権者との交渉次第では、売却に必要な諸費用や引っ越し代金などを控除してもらうことが可能です。任意売却のデメリットとメリット、その特徴をしっかりと理解し、できるだけ早めに専門的な知識や経験が豊富な不動産会社に相談してください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
