マイホーム売却の所得税を賢く節税！
- マイホームの売却を検討している方は、この記事で売却に伴う所得税についてチェック
- 10年超所有軽減税率の特例を利用することで、節税できてお得に売買できます
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さらに、10年超所有軽減税率の特例と併用可能な3,000万円特例控除や、マイホーム売却でのその他の特例もあわせて確認し、節税をはかる方法をご紹介します。
目次
10年超所有軽減率の特例とは？
10年超所有軽減税率の特例とは、自分の住んでいた住宅を売却する場合に、その住宅を10年超所有していれば、長期譲渡所得の税額に軽減税率を適用できる特例のことです。
通常の長期譲渡所得では、所有期間5年超で税率が20.315％となります。
一方、10年超所有軽減税率の特例を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分については、税率が14.21％まで軽減されます。
6,000万円超の部分については通常の20.315％が適用されますが、特例を適用すれば大幅に節税できるでしょう。
また、住宅を売却した場合には、損失のほうが大きい場合もあります。その場合には、次の特例を適用するのがよいでしょう。
・特定の居住用財産の買換え特例:新たに住宅を買い換えた際、課税を繰り延べできる
・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例:買換えの際、譲渡損失を繰り越して控除できる
・居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例:譲渡損失が出た場合に、住宅ローン等から譲渡価額を控除した金額を限度として、損益の通算や繰越控除ができる
譲渡所得と譲渡所得税について
不動産を売却して購入時の金額より売却時の金額が大きくなったとき、利益が生じます。これを「譲渡所得」と言います。具体的には、売却時にかかった手数料などの費用も含めることができ、以下の計算式で出します。譲渡所得＝売却代金―譲渡費用（不動産購入時の代金＋売却時の費用）
そして、この譲渡所得に対してかかる税金を「譲渡所得税」と呼びます。
10年超所有軽減率の特例の適用要件は？
「10年超所有軽減税率の特例」を利用するためには、下記のような条件を満たす必要があります。
・マイホームの所有期間が10年以上
・親子、夫婦間などの関係者への売却ではない
・住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する
・更地にする場合、譲渡契約の締結日まで賃貸業などの用途に使っていない
まず、マイホームの所有期間が10年以上であることが必要です。この所有期間は、購入日から売却日までの期間を指します。また親子や夫婦などの関係者への売却ではなく、第三者への売却であることが条件となります。
次に、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する必要があります。これは転居や住み替えを行った後、一定期間内に売却を完了させることを求める条件です。更地にする場合は、譲渡契約の締結日までその土地を賃貸業などの用途に使用していないことが求められます。
この特例を適用することで、譲渡所得に対する税率が軽減され税負担が減少します。具体的には、通常の所得税率よりも低い税率で譲渡所得を計算することが可能となります。
ただし、これらの条件を満たしていない場合は特例の適用が受けられないため注意が必要です。適用を受ける際には各条件をしっかりと確認し、必要な手続きを確実に行いましょう。
10年超所有軽減税率の特例は併用できる？
「10年超所有軽減税率の特例」と併用が可能な制度に「3,000万円特例控除」があります。
「3,000万円特例控除」は、マイホームを売却したときに、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。3,000万円という、非常な大きな節税効果がある制度です。
10年超所有軽減税率の特例と併用できない場合
10年超所有軽減税率の特例と併用できないものは2種類あります。①住宅ローン控除
②特定の居住用財産の買換え特例
まず住宅ローン控除は、新居で住み始めた年とその前後2年間の合計5年間に10年超所有軽減税率の特例を適用していると利用できません。
また、特定の居住用財産の買換え特例についても、課税の繰り延べであり併用できません。
10年超所有軽減税率の特例を適用する場合は、どちらの制度を利用したら得になるのか比較検討することが大切です。
10年超所有軽減率の特例を適用した際の譲渡所得税のシミュレーション
「10年超所有軽減率の特例」を適用したときの譲渡所得税について見てみましょう。
「10年超所有軽減率の特例」が適用されると、譲渡所得税の税率は、6,000万円以下については14.21％、6,000万円を超える分については20.315％となります。
ケース① 譲渡所得が1,000万円・所有期間が12年の場合
所有期間が10年以上になるので、「10年超所有軽減率の特例」が適用されて、税率は14.21％となります。ケース② 譲渡所得が4,000万円・所有期間が12年の場合
では所有期間が12年で、譲渡所得が4,000万円の場合はどうでしょうか。「10年超所有軽減率の特例」が適用され、税率は14.21％になります。また「3,000万円特別控除」も適用され、譲渡所得は1,000万円になります。すると譲渡所得税は以下の通りになります。
譲渡所得＝4,000万円－3,000万円＝1,000万円
譲渡所得税＝1,000万円×14.21％＝142.1万円
ケース③ 譲渡所得が1億円・所有期間が12年の場合
この場合も所有期間が10年以上なので、「10年超所有軽減率の特例」と「3,000万円特別控除」の両方が適用となります。譲渡所得は7,000万円になります。譲渡所得＝1億円－3,000万円＝7,000万円
譲渡所得税の税率は、6,000万円までの部分と、6,000万円を超えた分で、それぞれで計算します。
6,000万円までの部分の譲渡所得税＝6,000万円×14.21％＝852.6万円
6,000万円超の部分の譲渡所得税＝1,000万円×20.315％＝203.15万円
譲渡所得税＝852.6万円＋203.15万円＝1,055.75万円
10年超所有軽減率の特例の手続き方法
この特例を利用するためには、マイホームを売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。確定申告をすることで、税務署に売却に伴う所得を報告し、適用を受けることができます。
会社員の方は通常、年末調整を通じて所得税の計算が行われるため確定申告を行うことはありません。しかし不動産売却で生じる譲渡所得については年末調整では処理されないため、確定申告を行う必要があります。
この場合、確定申告を通じて「10年超所有軽減税率の特例」の適用を受けることが重要です。後述する必要書類を用意し、確定申告書に必要事項を記入して税務署に提出します。
また、インターネットを利用した電子申告（e-Tax）も利用でき、利便性が高まっています。
確定申告の期限を守り、必要な書類をしっかりと整えることで、特例を受けることができます。税負担の軽減を図るために、しっかりと準備を進めましょう。
10年超所有軽減率の特例に必要な種類
確定申告で「10年超所有軽減税率の特例」を利用する際、必要になるのは下記の書類です。・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・住民票の写し
10年超所有軽減率の特例を利用する際の注意点
「10年超所有軽減率の特例」を利用する場合、気を付けなければならないことがいくつかあります。
注意点① 所有期間の数え方
「10年超所有軽減率の特例」は10年以上の所有期間があるマイホームの売却に適用される制度です。この「10年以上の所有期間」は、「売却した年の1月1日の時点で10年を超えている」ことが条件となります。その不動産を所有してから、11回のお正月を迎えているかどうかが、判断基準となります。
また、適用条件は所有期間であって、居住期間（住んでいた期間）ではありません。
注意点② 前年・前々年に適用を受けていない
複数の土地や家屋を所有していて、そのうちいくつかを売却したい場合は、「10年超所有軽減率の特例」の利用について注意が必要です。「10年超所有軽減率の特例」は、売却した年の前年と前々年にこの特例を受けている場合は、再び利用することができません。複数の不動産を売却してこの制度を利用したいなら、売却時期を2年以上ずらす必要があるでしょう。
注意点③ 確定申告を行う必要がある
「10年超所有軽減率の特例」などの特例を利用する場合は、不動産の売却時になにか手続きをするわけではなく、確定申告でその制度を利用することになります。売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に、上記でご紹介した必要書類を揃えて、管轄の税務署に申告を行います。自分で確定申告を行わない限り、「10年超所有軽減率の特例」の条件にあてはまっても、それが自動的に適用されるようなことはありません。
まとめ
家族構成やライフスタイルの変化にともなってマイホームを買い替えることもあるでしょう。
そのようなマイホームの売却時にぜひ利用したいのが、少ない税負担で売買できることになる「10年超所有軽減率の特例」です。
確定申告を忘れずに行うといった注意点に気を付けて、ぜひこの利用について考えてみてはいかがでしょうか。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
